Давно мечтаете о новой квартире? Хватит мечтать, пора действовать! Оставьте в стороне все свои страхи и неуверенность - я вам даю пошаговую инструкцию, как выбрать квартиру в новостройке или на вторичке. Итак, приступим :-)
Сколько людей, столько и мнений. Кому суп жидкий, а кому жемчуг мелкий. Чтобы понять, на что ориентироваться при выборе квартиры, нужно сначала разложить по полочкам свои желания и свои возможности. Начнём с самого главного - с денег.
Как правильно выбрать квартиру
Бюджет
Если в карманах пусто, то надо продать что-нибудь ненужное. После этого у вас возникнет небольшая (а, может, и большая) куча денег, которая и будет вашим стартовым капиталом. Конечно, далеко не всем хватит этой суммы для того, чтобы сразу купить квартиру, поэтому рассмотрим несколько дополнительных источников финансирования.
Военная ипотека
Китайцы, когда приезжают к нам в Россию, восхищаются. Мол, у вас и высшее образование можно получить бесплатно, и за рождение детей деньги выплачивают, и в армию берут без конкурса - не жизнь, а праздник! Так что если вам повезло быть гражданином РФ, да ещё и военным, то у вас есть повод для радости, ведь военным государство выдаёт специальные кредиты под низкий процент для покупки жилья.
Чтобы воспользоваться военной ипотекой для покупки квартиры, должны быть выполнены следующие условия:
вы должны отслужить военным по контракту минимум 3 года
вы должны быть участником накопительной ипотечной системы
ваш возраст не должен превышать 45 лет на момент погашения кредита
срок кредита должен быть минимум 3 года
Ставка по кредиту колеблется в районе 10%, как и сумма первоначального взноса. Максимально возможный размер займа - 2,4 млн. рублей.
Так что если вы военный, то можете смело брать военную ипотеку и покупать желанную квартиру!
Военным получить квартиру проще
Материнский капитал
Если вам посчастливилось родиться женщиной, то государство готово вас за это щедро вознаградить. Правда, для этого нужно выполнить одно условие - выйти замуж и завести детей (как минимум двух). Если вы это условие выполняете, то вам выплачивается 453 тыс. рублей, которые можно смело использовать для приобретения новенькой квартиры.
Можно использовать материнский капитал
Взаимозачёт
Если у вас уже есть квартира (или хоть какая-то жилплощадь), то можно её использовать для того, чтобы обзавестись новым жильём. Схема по сути простая:
Вы обращаетесь в риэлторское агентство.
Они бронируют для вас новую квартиру и выставляют на продажу старую.
Как только для старой квартиры находится покупатель, вы подписываете одновременно 2 договора - о продаже старой квартиры и о покупке новой.
При необходимости вы доплачиваете разницу между стоимостью старой и новой квартиры (сразу или в рассрочку). Схема имеет ряд особенностей:
новую квартиру придётся выбирать только у тех застройщиков, которые участвуют в программах взаимозачёта
старая квартира, как правило, будет продана по заниженной цене, потому что агентству нужно будет продать её по-быстрее (а без агентства вы можете продавать квартиру годами)
в случае успешной сделки переезжать нужно будет очень быстро, ведь старая квартира уже будет не вашей
если сделка будет предполагать доплату с одновременным взятием кредита в банке, то банк может предъявлять завышенные требования как к вам, так и к застройщику (соответственно, выбор застройщиков будет невелик)
Тем не менее, обычно при взаимозачёте агентство недвижимости предлагает вам новую квартиру со скидкой, которой не будет в случае обычной сделки без зачёта старой квартиры.
Старую квартиру можно обменять на новую
Жилищные программы
Федеральные и местные власти могут помочь в приобретении квартиры льготным категориям граждан, таким как:
молодые семьи, признанные судом в качестве нуждающихся
собственники аварийного жилья
люди, проживающие в коммунальных квартирах
ветераны боевых действий или стихийных бедствий
некоторые категории бюджетников
беженцы
тем, кто осваивает удалённые сельские территории
и т. д.
В общем, те люди, которые не могут себе позволить новую квартиру, но за которых государство чувствует особую ответственность, могут получить субсидии.
Некоторым предоставляют льготы
Кредит в банке
Наконец, самый распространённый способ получить в собственность квартиру - это взять кредит в банке (ипотеку). При этом никто не мешает вам комбинировать этот вариант со всеми остальными. Чтобы воспользоваться кредитом, нужно:
иметь некоторую сумму для первоначального взноса
иметь постоянный источник дохода для выплаты ипотеки
иметь хладнокровие
Последний пункт немаловажен, т. к. жизнь с "ипотекой на шее" - это не совсем тоже самое, что жизнь свободного человека. Вам нужно будет держать себя в определённых рамках, по крайней мере до того момента, пока ипотека не будет выплачена.
Если у вас есть официальная работа и вы готовы жить сегодня, а платить потом, то можете смело обращаться в любой приглянувшийся банк и там вам всё разъяснят. Процент по кредиту зависит от многих факторов, но в целом - чем надёжнее выглядит будущий владелец квартиры, тем меньше будет процент и вообще условия будут выгоднее.
Квартиру можно взять в ипотеку
Свои деньги
Если же вы готовы заплатить за квартиру здесь и сейчас, то можно вам только позавидовать! Этот вариант - самый приятный не только для покупателя, но и для любого застройщика. При внесении всей суммы сразу обычно цена за квартиру гораздо ниже, кроме того, она сразу же переходит в собственность нового владельца. Так что можете смело разбивать свою свинью-копилку и пересчитывать, сколько вы можете выложить за новую квартиру.
Хорошо быть богачом
После того, как все доступные источники финансирования задействованы, сложите все полученные деньги вместе и в результате получится тот самый бюджет, который и будет определять рамки ваших желаний. Если сумма небольшая, то нет смысла перебирать варианты в элитных районах с баснословными ценами - тут стоит ограничиться квартирами эконом-класса. Если же деньжат накопилось чуть больше, то можно уже присмотреться к комфорт- и бизнес-классу.
Итак, с финансами определились. Теперь надо ответить себе на другой вопрос - а зачем вам вообще новая квартира?
Цель - какое жильё вам нужно
Выбор жилища также зависит от того, какие к нему предъявляются требования. Ведь у всех свои запросы - кто-то просто хочет съехать от родителей, кому-то хочется изменить район проживания, а для кого-то самым важным является жить на верхнем этаже. Поэтому давайте выясним, что именно сподвигло вас на поиск новой квартиры.
Как выбрать квартиру для покупки?
Причины
Вот несколько распространённых причин, которые стоят за покупкой квартиры:
родители решили купить квартиру своему повзрослевшему ребёнку
в семье ожидается пополнение и нужны дополнительные квадратные метры
молодожёны хотят жить отдельно от родителей
переезд в другой город
и т. д.
Каждая из них определяет и то, как выбирать квартиру. Важнейшим аспектом является личность будущего жильца - кто это?
Какую квартиру выбрать?
Для кого?
Одно дело, если в квартире будет жить молодой человек, другое - пожилая пара, третье - семья с маленькими детьми. В первом случае достаточно будет квартиры-студии, инфраструктура не так важна, а этаж можно взять и по-выше. В случае со старшим поколением более важна инфраструктура, придомовые магазины, аптеки, наличие места для неспешных прогулок. Если же планируется проживание целой семьи, то на первый план выходит размер квартиры, наличие детских садов и школ поблизости, а также парковки и автомагистралей, если в семье есть машина.
Чем лучше вы будете представлять, кто будет жить в новой квартире, тем легче будет её выбрать.
Для чего?
Не всем нужна квартира для собственного проживания. Многие планируют сдавать её в аренду, а кто-то просто хочет выгодно вложить средства. Кроме того, образ жизни владельца также влияет на предъявляемые требования.
Например, если вы и ваша семья - тихие и спокойные люди, для которых важно иметь место уединения от городского шума, то на первый план выходит тишина в округе и минимальное количество соседей. Тогда выбирать надо дом в спальном районе не слишком большой этажности с многокомнатными квартирами.
Если же вы любитель потусить и для вас важно быть всегда в центре событий, то лучшим выбором будет квартира поближе к центру города в многоэтажном муравейнике. Близость к месту работы также может иметь значение, если вы живёте в большом мегаполисе (например, в Москве).
Если вы планируете в дальнейшем продавать эту квартиру, то есть смысл покупать её там, где планируется новая станция метро. Также в качестве актива выгоднее всего использовать строящуюся недвижимость, потому что к завершению строительства цена будет гораздо выше.
Как выбрать жилье
Что для вас важнее всего?
Определившись с тем, для кого и для чего вы покупаете квартиру, выпишите в порядке важности по пунктам параметры, которые должны быть у приобретаемой жилплощади. Например:
не менее 2-х комнат
минимум однокомнатных квартир на этаже
наличие рядом школы и детского сада
экологически чистый район
отсутствие необходимости в первоначальном ремонте
не первый этаж
наличие автостоянки
Чем больше у вас получится пунктов, тем лучше. Главное ничего не упустить, чтобы потом не приходилось кусать локти.
Итак, теперь вы должны чётко представлять, с какой целью вы выбираете квартиру. Самое время поговорить о более конкретных вещах.
Местоположение
При выборе расположения дома нужно руководствоваться следующими критериями:
расстояние от центра города
расстояние от метро
наличие рядом промышленных объектов, заводов, складов и т. п.
наличие парков, озёр\рек\водоёмов
близость к месту работы\учёбы
наличие в непосредственной близости шумных объектов, таких как автомагистраль, вокзал, аэропорт
плотность застройки вокруг
планы развития этого района города
Также есть смысл своими глазами посмотреть, где находится дом. Если вокруг одна большая стройка, то по-началу в такой квартире будет жить не очень уютно - постоянный строительный мусор вокруг и много шума. С другой стороны, если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то к моменту заселения вокруг может появиться множество полезных объектов инфраструктуры.
Как подобрать квартиру
Инфраструктура
Если дом стоит в чистом поле, то жить в нём будет проблематично. Городскому жителю нужна не только крыша над головой, но и много чего другого:
парковка
детские сады и школы
аптеки и поликлиники
спортивные площадки
торговые центры и магазины шаговой доступности
общественный транспорт
фитнес-клубы, бассейн, салон красоты
По закону для жилых зданий существуют нормативы, устанавливающие минимальное количество объектов инфраструктуры на 1000 жителей. В связи с этим застройщики вынуждены возводить инфраструктуру вместе с постройкой дома, если существующая инфраструктура не позволяет соблюсти эти нормативы.
Если вы готовы жить в доме без инфраструктуры вокруг, то на этом можно сэкономить. Некоторые компании предлагают купить коммерческую недвижимость, которая ничем не отличается от жилой, т. е. это обычные квартиры. Но формально они будут нежилыми помещениями, поэтому у застройщика не будет обязанности обеспечивать жильцов необходимой инфраструктурой. А это снижает стоимость жилья на 10-15%. Называются такие квартиры "апартаменты" - в последние годы это направление становится популярным. Такой формат обычно предпочитают те, кто собирается сдавать жилплощадь в аренду.
Если же вы выбираете квартиру для себя и своих детей, то стоит обратить внимание на то, какова концентрация объектов инфраструктуры вокруг вашего будущего дома. Если их мало, то лучше поискать другой вариант.
Как выбрать хорошую квартиру
Размер квартиры
Казалось бы, чем больше комнат, тем лучше - лишь бы деньги были! Но не во всех домах комнаты одинаковые, поэтому не нужно торопиться. Есть обычные планировки советского типа (комната по-меньше, комната по-больше и кухня), есть квартиры с проходными комнатами, есть евро-квартиры с кухней-гостиной и маленькой спальней, а есть вообще огромные квартиры-студии, которые можно самостоятельно переделать во что угодно.
Если вы - молодая семейная пара без детей, то можно обойтись простой "однушкой". Если же у вас уже есть дети, то лучше задуматься о покупке "двушки" или квартиры с евро-планировкой. Есть также вариант купить одну большую студию, которую можно будет сначала переделать в однокомнатную, а потом, при необходимости, можно из неё сделать 2-комнатную. Правда, для этого придётся делать ремонт, но зато вы сможете на 100% сделать квартирку такой, какой душа пожелает.
Правильно выбранный размер квартиры поможет избежать многих проблем в будущем.
Как правильно выбирать квартиру
Начинаем выбирать
Теперь вы точно знаете, сколько готовы потратить на квартиру и для чего конкретно она вам нужна. Можно приступать к процессу выбора! Чтобы не тратить время зря, нужно тщательно подготовиться.
Готовимся выбирать квартиру
Подготовка
Я рекомендую перед началом поиска выполнить следующие несложные процедуры:
запаситесь блокнотом и ручкой
определите, сколько времени в день\неделю вы готовы тратить на выбор квартиры
постарайтесь оставить эмоции в стороне, чтобы не наделать глупостей
подготовьтесь морально к тому, что предстоит долгая и кропотливая работа
Главное - не совершать импульсивных покупок, ведь менеджеры по продажам и риэлторы только этого и ждут! Помните - вашим главным другом должна быть ваша голова.
Всё записываем
Накопление информации
Когда начнёте выбирать варианты, выписывайте в блокнот преимущества и недостатки каждого из них (по пунктам). Не делайте поспешных выводов. Старайтесь выяснить всю подноготную. Не просматривайте слишком много квартир в один день, чтобы глаз не "замыливался". В идеале вы должны быть готовы с уверенностью назвать различия между всеми просмотренными квартирами. Если их будет много, то можно составить сравнительную таблицу - так будет легче выбирать.
Пример сравнительной таблицы
Обработка результатов
Когда все варианты просмотрены, у вас уже должен быть заполненный блокнот и сравнительная таблица. Если у всех квартир есть одинаковые параметры (например, все квартиры с отделкой), то таблицу можно очистить от этих параметров, тогда результаты будут нагляднее.
Потом сортируете полученные варианты по ухудшению сначала одного (самого важного) параметра. Например, по цене. Затем выбираете варианты с одинаковой или почти одинаковой ценой и сортируете их по следующему по важности параметру. Например, по расстоянию от метро. И так далее по всем параметрам.
Когда таблица будет полностью отсортирована, остаётся её проанализировать в соответствии с вашими требованиями.
Анализируем результаты
Выбор застройщика
Если вы покупаете квартиру в новостройке, то надо ответственно подойти к выбору застройщика. Ведь под видом успешной компании могут скрываться обычные мошенники.
Как лучше купить квартиру
Проверка документации
Документы нужно проверять как о застройщике, так и о самой новостройке. Согласно закону застройщик обязан предоставить покупателю все нижеперечисленные бумаги.
Учредительные документы
Это документы, подтверждающие, что компания действительно существует юридически:
устав
свидетельство о регистрации
протокол о назначении руководителя организации
свидетельство о постановке на налоговый учёт
выписка из ЕГРЮЛ
Если у застройщика этих документов нет, то его деятельность нелегальна. Последний документ в списке позволяет проверить дату регистрации застройщика - это можно сделать на сайте налоговой службы https://egrul.nalog.ru/.
Проверяем учредительные документы застройщика
Разрешение на строительство
Этот документ подтверждает, что дом действительно существует. Выглядит оно так:
Разрешение на строительство нового дома
Проектная декларация
В проектной декларации содержится информация о финансовых рисках, сроках строительства и описание новостройки:
Образец проектной декларации
Обратите внимание на информацию о финансировании, которая указывается в проектной декларации. Как правило, строительство финансируется из 3-х источников:
собственные средства застройщика
деньги, полученные от покупателей
кредитные средства
То есть, застройщик собирает деньги с дольщиков, добавляет к ним свои, а большую часть берёт в кредит у банка. Желательно, чтобы банк был надёжный (например, Сбербанк или ВТБ).
Также обратите внимание на сроки строительства. Вот, на какие цифры следует ориентироваться в зависимости от материала дома:
Материал дома
Минимум
С запасом
Кирпич
на севере
2,5 года
4,0 года
на юге
1,5 года
2,5 года
Монолит
на севере
2,0 года
3,0 года
на юге
1,5 года
2,5 года
Панели
на севере
1,0 год
2,0 года
на юге
0,7 года
1,5 года
Договор долевого участия
Если квартира покупается на стадии строительства, то в соответствии с 214-ФЗ подписывается договор долевого участия. Это основной документ, который защищает покупателя от недобросовестного застройщика. Выглядит он так:
ДДУ
В этом договоре прописывается, что за квартиру вы приобретаете и когда застройщик обязуется её вам передать. В нём должны быть указаны:
строительный адрес дома
кадастровый номер участка строительства
на каком этаже находится квартира и её временный номер
планировка, площадь квартиры с высотой потолков
дата окончания строительства
Если какие-то пункты договора вызывают у вас сомнения, вы можете обратиться к юристу и внести коррективы в текст договора, а потом предложить застройщику подписать его с учётом ваших пожеланий.
Договор страхования новостройки
В нём застройщик страхует строительство дома от собственного банкротства или прекращения стройки. Страховая компания, услугами которой воспользовался застройщик, должна быть в списке Центробанка - http://www.cbr.ru/finmarkets/?PrtId=sv_insurance. Образец договора страхования:
Страховой договор
Ход строительства
Зайдите на сайт застройщика (или самой новостройки) и посмотрите, есть ли там раздел, где публикуются фотографии строительства. Обратите внимание, насколько меняется стройплощадка от месяца к месяцу. Если присутствует видеотрансляция, то понаблюдайте за ней пару дней по 5-10 минут - обратите внимание, не повторяется ли одна и та же запись.
У застройщика, которому нечего скрывать, обязательно есть вся подробная информация о ходе строительства и в рабочее время можно наблюдать за движущимися кранами и копошащимися рабочими. Если же всё это застройщик от вас скрывает, то есть повод задуматься, не пытаются ли вас надуть.
Поиск информации о застройщике
Требования о банкротстве
Проверьте, не предъявлял ли кто-то этому застройщику требования о банкротстве. Сделать это можно на сайте http://kad.arbitr.ru/:
Проверка на банкротство
Отзывы
Также поищите в интернете отзывы об этом застройщике. Обращайте внимание на специализированные сайты, где за чистотой следят модераторы. Отзывы на сайте самого застройщика или на обычных форумах могут быть заказными (как положительные, так и отрицательные).
Проверяем отзывы
Готовые дома
Проверьте, какие дома застройщик уже построил. Съездите туда и взгляните на них снаружи и внутри. Представьте, что это дом, в котором вы живёте - нравится ли вам тут? Если есть возможность, пообщайтесь с жильцами, узнайте, как на деле застройщик выполняет свои обязательства.
Какую квартиру лучше купить
Партнёры застройщика
Посмотрите в интернете, с какими фирмами сотрудничает строительная компания. Если это крупный инвестиционный фонд или известные банки, то это будет плюсом. Если же партнёров у застройщика мало и они не известные, то есть повод более тщательно проверить, что это за компании, не являются ли они подставными фирмами самого застройщика. Хорошим знаком будет, если застройщик имеет собственное производство, строительную технику и оборудование, транспорт.
Самые надежные российские банки
Опыт работы
Проверьте, как долго эта строительная фирма существует и с какими проектами ей приходилось иметь дело. Если она привлекалась в качестве подрядчика для выполнения государственных заказов, то это может говорить о способности выполнять взятые на себя обязательства. Возможно, среди выполненных работ есть какие-то известные объекты.
И наоборот - если до этого компания сдавала только 2-этажные бетонные коробки, то не известно, справится ли она со строительством многоэтажного жилого дома.
Как уменьшить риски
При оформлении договора долевого участия обратите внимание на следующие пункты:
предмет долевого строительства
строительный номер квартиры, число комнат, общая площадь, этаж, адрес
стоимость
срок и порядок оплаты
срок передачи квартиры
гарантийные сроки
Поищите, есть ли в договоре пункт, указывающий на то, что квартира не продана и на неё нет прав у третьих лиц.
Не заключайте договор, если:
не хватает каких-либо документов
строительный участок имеет назначение под ИЖС
сроки сдачи объекта многократно продлевались
застройщики менялись
цена подозрительно низкая
застройщик оформлен как ИП
вам предлагают подписать не ДДУ, а какой-то другой договор
продавцом выступает не застройщик
Если продавец квартиры увиливает от ответов, то лучше держаться от него подальше.
Какую квартиру купить
Новостройка или вторичное жильё: что выбрать?
Начитавшись про все подводные камни при покупке строящегося жилья невольно думаешь: "А может, взять квартиру на вторичке?" И в самом деле, почему бы и нет? Однако, давайте разберёмся, какие тут всё-таки плюсы и минусы и почему вторичка дороже новостройки.
Преимущества новостройки
Новые коммуникации, стройматериалы и технологии строительства
Облагороженная придомовая территория
Наличие консьержа
Просторные и чистые подъезды
Потолки, как правило, выше
Комфортные лифты
Системы безопасности
Более продуманные планировки
Контингент соседей более однородный
Недостатки новостройки
Риск недостроя
Необходимость первичного ремонта
Шум и строительный мусор в первые годы
Нехватка инфраструктуры первое время
Новостройка или вторичка - что выбрать?
Преимущества квартиры на вторичке
Не нужно ждать окончания строительства
Готовность к проживанию
Коммунальные услуги дешевле
Уже существующая инфраструктура
Недостатки квартиры на вторичке
Необходимость проверки юридической «чистоты»
Обветшалость
Уровень безопасности ниже, чем у новостроек
Более низкий социальный статус соседей
Нередко встречаются предложения о продаже вторичного жилья в новостройках. Тут уже всё индивидуально - взвесьте все "за " и "против". Что-то из вышеперечисленного может оказаться особенно важным именно для вас, а что-то абсолютно не значительным. Если вкратце:
Вторичное жильё - это возможные проблемы с прошлым.
Квартира в новостройке - это возможные проблемы с будущим.
Что лучше: новостройка или вторичка - какую квартиру выбрать, решать только вам.
Прислушайтесь к себе
Какие квартиры лучше: с отделкой или без?
Если квартира продаётся без отделки, то, как правило, она стоит дешевле. Но тут нужно иметь ввиду, что вы не сможете в неё въехать сразу же после покупки. Если вы не профессиональный ремонтник, то сделать в квартире отделку самостоятельно будет очень трудно, а значит, очень долго. То есть, покупая квартиру без отделки, нужно быть готовым к тому, что она будет как бы "висеть в воздухе" еще минимум полгода (а то и пару лет), пока вы не сделаете в ней ремонт.
Если же вы покупаете квартиру с отделкой, то стоить она будет дороже. Но зато вы сразу сможете туда въехать и, самое главное, там сразу можно будет жить. В дальнейшем, если вас не устроит цвет стен или что-то ещё, вы всегда сможете потихоньку сделать ремонт, живя в своей квартире. Причём, этот ремонт будет в разы дешевле, чем первичный ремонт у квартиры без отделки.
В целом, совет такой. Если у вас есть лишние деньги и возможность пожить где-то в другом месте некоторое время, то можно покупать квартиру без отделки - тогда вы просто нанимаете ремонтную бригаду и делаете отделку по собственному дизайн-проекту. Это будет стоить дороже, но вы получите, что называется, "конфетку" - именно такую, какая подходит вам.
Если же денег у вас немного, а жить где-то нужно, то лучше брать квартиру с отделкой - как не парадоксально, но это для вас будет дешевле, потому что стоимость отделки от застройщика гораздо ниже общей стоимости отделки сторонними силами. Конечно, есть вариант купить голые стены, постелить там матрас и попытаться что-то сделать самому, но я вас уверяю - это себе дороже. Делать первичную отделку самостоятельно может только тот, у кого основная профессиональная деятельность связана с ремонтом квартир. Если же вы думаете, что там нужно будет "всего-то обои поклеить", да "постелить линолеум" - это не так (далеко не так).
Квартира без отделки
Как выбрать район?
Район, в котором будет находиться новая квартира, влияет на удобство расположения и безопасность. Так что к этому вопросу тоже нужно подойти со всей серьёзностью.
Удаление от центра поселка или города
Тут всё просто - чем дальше, тем дешевле. Но с увеличением расстояния также растут и неудобства:
если работаете в центре, до добираться придётся дольше
в свободное время развлечений не много - вся культурная жизнь сосредоточена ближе к центру
если будете возвращаться домой ночью, то в центре это сделать проще (можно и пешком), а чтобы добраться на окраину, транспорт найти не так легко
в центре города в среднем более безопасно - больше сотрудников правоохранительных органов, больше света, больше камер видеонаблюдения и вообще все главные органы власти сосредоточены в центре
Но есть у жизни в центре и некоторые неудобства:
недвижимость гораздо дороже
как следствие - людей там живёт меньше
социальный статус тех, кто живёт в центре, может резко отличаться (либо надменные богачи, либо жители коммунальных квартир)
в центре гораздо больше шума
летом в центре мегаполисов нечем дышать
все крупные гипермаркеты находятся на окраинах
проблемы с парковкой автомобиля
в целом более "тесно" жить
Я могу посоветовать выбирать не совсем окраину, и не самый центр. Это позволит наслаждаться максимальным количеством удобств за приемлемую цену.
Как выбирать квартиру при покупке
Экологичность и престижность района
Чем меньше заводов и промышленных предприятий в районе, тем лучше. Идеальный вариант - квартире в одном из центральных районов, окружённая парками и скверами. Самый плохой вариант - квартира в промзоне рядом с шоссе.
Экология района важна
Транспортная доступность
Желательно, чтобы дом находился не в дремучем лесу, а в квартале с возможностью подъехать на машине с нескольких сторон. Также неплохо, если рядом есть остановки общественного транспорта. Очень хорошо, если есть трамвайные и троллейбусные линии - это говорит о том, что не будет очередей к одному единственному автобусу (или маршрутке). Разумеется, если рядом есть (или планируется) станция метро, то это многократно повышает качество жизни. Не только из-за того, что не надо тратить время на поездку до метро и обратно, но и потому, что рядом с метро всегда сосредоточено больше объектов инфраструктуры.
Транспортная доступность жилья
Уровень шума
Если окна квартиры будут выходить на проезжую часть, то готовьтесь к тому, что летом, когда ночи тёплые, придётся выбирать: либо спать в тишине, обливаясь потом, либо вообще не спать. Конечно, если вы предусмотрели у себя систему кондиционирования, то эта проблема отпадает. Но в остальных случаях лучше, чтобы окна выходили во двор. Причём, желательно, чтобы рядом не было кольцевых автодорог или аэропортов, иначе даже во дворе постоянно будет шум от проезжающих автомобилей.
Прислушайтесь к новому месту
Перспективы развития
Посмотрите на сайтах госструктур, какие планы есть по развитию вашего района. Если сейчас это бывашая деревня с одной дорогой, по которой ездит одна маршрутка, то вряд ли в ближайшем будущем там можно ожидать какой-то бурной деятельности. Но если туда планируется провести станцию метро и построить еще с десяток жилых домов, то, скорее всего, скоро это будет процветающим местом жизни большого числа людей. А чем больше там будет людей, тем больше вероятность, что городские власти будут заниматься их проблемами.
Как выбрать и купить квартиру
Конструкция дома
У дома, как и у человека, есть скелет. И от этого скелета во многом зависит качество жизни. Давайте рассмотрим, какие типы конструкции домов бывают.
Монолитно-каркасный
Это такой тип дома, каркас которого состоит из железных прутьев, залитых бетоном. То есть, его "лепят" прямо на стройке. В итоге получается цельная бесшовная конструкция.
Преимущества:
очень быстрая скорость строительства (около 1,5 лет)
отсутствие усадки
большая прочность
стоит дешевле
нет разделения стен на несущие и ненесущие
Недостатки:
стены требуют дополнительного утпеления
плохая звукоизоляция
требуется дополнительная вентиляция
очень сложно пробивать стены для прокладки коммуникаций
В общем, монолитно-каркасный дом - это "дёшево и сердито". Стандартный вариант, так сказать.
Монолитно-каркасный дом
Панельный
Это дом, построенный из заранее произведённых на заводе бетонных плит - панелей. Пример - хрущёвка. Правда, сейчас уже строят немного иначе (чуть по-лучше), но принцип тот же.
Преимущества панельного дома:
лидер по дешевизне - стоит дешевле всех остальных
самая быстрая скорость строительства (готовая квартира уже через 10 месяцев)
изготовленная на заводе панель даёт хорошую ровность - можно не проводить дополнительное выравнивание стен\пола\потолка
в современных панельных домах уже встроенная на заводе тепло- и звукоизоляция (сэндвич-панели)
Недостатки панельных домов:
если нет сэндвич-панелей, звукоизоляция не лучше, чем в монолитно-каркасном доме
такой же крепкий бетон, в котором очень трудно что-то просверлить
наличие несущих стен, которые нельзя просто так снести
может отсутствовать чердак, мусоропровод или лифт
Панельный дом - это эконом-вариант в прямом смысле. Когда денег нет, то строят панельный дом.
Панельный дом
Кирпично-монолитный
Самый дорогой и удобный для жилья вариант. Дома из кирпича раньше строили (да и сейчас строят) для представителей власти и других разборчивых жильцов. В современном варианте это железобетонный монолит, выложенный кирпичом.
Плюсы квартиры в кирпичном доме:
отсутствие несущих стен
как правило, более высокие потолки
тепло- и звукоизоляция
легко сверлить, при этом прочность достаточно высокая
Минусы кирпично-монолитных домов:
найти маленькую квартиру в таком доме почти нереально
в основном все квартиры сдаются без отделки (как я уже писал выше - для богатых)
очень долгий срок строительства (не менее 2-3 лет)
При всех минусах жить в кирпично-монолитном доме гораздо лучше. Это самое что ни на есть элитное жильё.
Кирпично-монолитный дом
Расстояние от пола до потолка
Очень важный параметр, от которого зависит, сможете ли вы сделать себе навесной потолок, например. Некоторые застройщики оперируют термином "высота этажа" - но это не одно и тоже. Высота этажа - это расстояние от пола нижнего этажа до пола верхнего, т. е. высота потолка + толщина пола.
Также под высотой потолка может подразумеваться высота без учёта будущей стяжки пола. Тогда реальная высота будет меньше на толщину стяжки.
В целом, чем выше потолок, тем квартира дороже. Так что если вы встретили вариант с высокими потолками и низкой ценой, то, скорее всего, имеется ввиду не реальная высота, а что-нибудь из вышеперечисленного.
Можно посоветовать не покупать квартиру с высотой потолка менее 2,7 м. Меньше - это уже хрущёвка. С другой стороны, если сделать стены яркого цвета, а потолок - глянцевым, то даже в квартире с потолками в 2,6 будет просторно.
Измеряйте высоту потолков
Утеплители, шумоизоляция, гидроизоляция
Запомните - чем твёрже материал, тем лучше через него проходит звук и тепло. А с водой наоборот - через твёрдый материал она проходит плохо.
Соответственно, чтобы в квартире было тихо и тепло, стены должны быть пористыми. А чтобы не было протечек, стыки должны быть прорезинены. Если вы на бетонные стены просто поклеите обои, то это будет максимальная слышимость, в квартире будет всегда холодно и периодически вы будете заливать соседей с низу (а соседи сверху - заливать вас).
В идеале стены должны быть из кирпича или газобетона, потолок должен быть покрыт пробковым покрытием, а на полу должна быть стяжка с гидроизоляцией.
Позаботьтесь о тишине и уюте заранее
Вентиляция
Если окна квартиры будут выходить на солнечную сторону, то в квартире летом будет душно. В этом случае очень хорошо помогает вентиляционный клапан. Если такая штуковина в квартире есть, то воздух постоянно будет церкулировать. Но бывает, что по проекту он есть, и даже в реальности есть, но в стене, отделяющей клапан от квартиры, забыли проделать отверстие - из-за этого вентиляция будет гораздо хуже. Нельзя сказать, что её совсем не будет, потому что на кухне и в ванной обязательно должны присутствовать вентиляционные шахты. Но тяга в них в летние дни будет почти нулевая из-за того, что в помещении воздух почти такой же тёплый, как и на улице.
Так что если есть вентиляционный клапан - это большой плюс. Но его работоспособность нужно обязательно проверять.
Воздушный клапан
Технология фасада
Бывают фасады вентилируемые и невентилируемые. Вентилируемые - это когда между стеной и фасадом пустое пространство. Невентилируемый - это когда фасад закреплён прямо на стене.
Преимущества вентилируемого фасада:
стена не мокнет
лучшая теплоизоляция
выглядит лучше
Недостатки вентилируемого фасада:
стоит дороже, чем невентилируемый
к нему сложнее что-то прикрепить сверху
В целом, если фасад вентилируемый, то это признак современного здания. Но некоторые элитные дома не используют эту технологию, т. к. в этом нет необходимости (дом и так добротный).
Вентилируемый фасад
Количество однокомнатных квартир
Чем больше в доме однокомнатных квартир или маленьких квартир-студий, тем больше будет разных людей, тем будет больше разных соседей. Если же 1-комнатных квартир мало, то соседей будет не так много и все они будут людьми семейными, поэтому дом будет более спокойным.
Если у вас есть дети и вы планируете покупку многокомнатной квартиры, то есть смысл выбирать дома, где маленьких квартир мало или совсем нет. Тогда ваши соседи будут больше похожи на вас.
И наоборот - если вы человек несемейный и хотите видеть вокруг себя людей своего сорта, то надо выбирать дом, где преобладают студии и 1-комнатные квартиры.
Одни студии на этаже
Экстерьер дома
Если дом, в котором вы собрались покупать квартиру, уже построен, то можно получить много полезной информации из его внешнего вида.
Материалы
Обратите внимание, какая у дома конструкция (о видах конструкции я уже писал выше). Если дом не новый (вторичка), то посмотрите, в каком состоянии стены. Разузнайте, в каком году было построено здание. Всё это может многое сказать о том, каково будет жить в таком доме.
Поинтересуйтесь состоянием дома
Двор и подъезд
Если дом уже лет 5 как сдан, а во дворе валяются бесхозные бетонные плиты, арматура и другие стройматериалы, то есть смысл задуматься, насколько усердно застройщик будет выполнять свои обязательства перед жильцами после подписания акта приёма-передачи квартиры.
Посмотрите, как организован вывоз мусора. Обратите внимание на объявления от управляющей компании или ТСЖ - что там пишут. Огорожена ли территория вокруг дома, присутствует ли обещанная придомовая инфраструктура. Не лишним будет проверить чистоту внутри дома, наличие консьержа, а также проверить работу лифтов.
Такой двор о многом говорит
Какую купить квартиру: выбор этажа
Первый этаж
Чем хорош первый этаж:
стоит дешевле
не нужно использовать лифт
можно перевести в нежилую недвижимость
проще спастись в случае пожара
нет соседей снизу
хороший напор воды
Что плохого в квартире на 1-м этаже:
больше шума
менее свежий воздух
лестничная площадка - "проходной двор"
ниже уровень безопасности
отсутствие балкона
холод из подвала
в случае засорения канализации не исключён разлив нечистот
Каково жить на первом этаже
Второй этаж
По-лучше, чем первый, но есть недостаток - не исключено наличие коммерческих помещений на 1-м этаже. В большинстве современных домов на первых этажах вообще не предусмотрено квартир, т. е. самый нижний жилой этаж - это второй. Так что по сути у него все характеристики первого этажа, но минусов меньше.
Когда второй этаж вместо первого
Средние этажи
Преимущества:
если лифт сломается, можно без проблем воспользоваться лестницей
приемлемый вариант для тех, кто боится высоты
более чистая лестничная площадка
уровень шума ниже
Этажи по-выше
Это уже от 8-го этажа и выше. Плюсы:
отличный вид из окна
более чистый воздух
ещё меньше шума
Минусы:
без лифта подняться тяжеловато
нужно больше времени, чтобы выйти на улицу
сложнее эвакуироваться
не для тех, кто боится высоты
Что такое высота
Верхний этаж
В новых домах считается самым элитным. Плюсы:
панорамный вид на город
бывает возможность организации мансарды
никаких соседей сверху
Минусы:
без лифта - никуда
эвакуация при пожаре затруднена
крыша может протекать
шум от двигателей лифтов
вероятность проникновения в квартиру воров с крыши
цена такой квартиры гораздо дороже
В целом, разумней всего выбирать этаж, который чуть выше соседних домов, чтобы открывался хороший вид. Также надо обратить внимание на количество лифтов - нужно, чтобы в случае поломки одного, можно было воспользоваться другими. Лучше выбирать золотую середину.
Когда ты выше всех
Как оценить квартиру?
Если вы выбираете квартиру на вторичном рынке, то надо быть готовым поторговаться. Что может быть предметом торга?
Трубы
Это то, что со временем ржавеет. Не поленитесь и посмотрите на трубы на кухне, в ванной и в туалете - если они покрылись ржавчиной, то скоро их надо будет менять. А значит, это повод скинуть цену.
Как выглядят хорошие трубы
Электрика
Если дом явно не новый, а проводка в нём никогда не менялась, то могут возникать короткие замыкания, что может стать причиной пожаров. Кроме того, старая проводка не в состоянии выдерживать большие нагрузки от массы современных электроприборов, поэтому такие провода нужно будет менять на новые.
Толщина стен
Чем тоньше стены, тем лучше слышимость. Проверяйте толщину стен до покупки, тогда не придётся страдать от шумных соседей. Впрочем, можно просто выторговать у продавца за этот недостаток некоторую скидку, а потом просто сделать шумоизоляцию.
Грибок и плесень
Надо посмотреть, нет ли по углам и за мебелью (особенно на кухне) плесени и грибка. Если есть, то такой квартире обязательно нужен будет ремонт, а значит, она не стоит тех денег, которые за неё просят.
Плесень у окна
Коммунальные платежи
Поинтересуйтесь у продавца, сколько он платит за квартиру. Попросите показать квитанции. Это особенно важно, если вы покупаете не обычную жилую квартиру, а "апартаменты" - в таком типе жилья квартплата всегда гораздо выше.
Выбор планировки
Комнаты
Нужно обращать внимание, чтобы комнаты были правильной прямоугольной формы. Если помещение имеет какую-то сложную форму, то пространство будет расходоваться неэффективно, мебель при такой планировке будет трудно разместить.
Не стоит выбирать планировки с длинными комнатами с окном в конце - освещение такой комнаты всегда будет тусклым. Кроме того, непрактичными будут длинные корридоры - размер прихожей должен быть таким, чтобы можно было удобно надеть\снять верхнюю одежду, оставшуюся площадь гораздо выгоднее использовать для жилых комнат.
Кухня не должна быть слишком маленькой. Там должно быть достаточно места для кухонной мебели и обеденного стола.
Как выбрать планировку квартиры
Несущие стены
Чем меньше несущих стен, тем лучше. Если вам вдруг понадобится сделать перепланировку, то каждая такая несущая стена станет вашей головной болью.
Расположение окон
Количества света, которые получает квартира, зависит от количества окон, их размеров и расположения. Кроме того, чем выше находится квартира, тем больше в неё будет проникать света.
Идеальным вариантом будет квартира с панорамными окнами. Такое бывает только в элитных домах и стоит гораздо дороже. Поэтому в большинстве случаев лучшее, что можно выбрать, это квартира с окнами, выходящими на все 4 стороны света. Тогда солнце будет поочерёдно светить в разные комнаты. Если окна будут выходить на северную сторону, то солнца всегда будет не хватать. Оптимальным вариантом будет квартира с окнами, выходящими на запад и восток.
Хорошо, когда в квартире светло
Балкон или лоджия
Если вам вообще нужен этот элемент жилплощади (многие считают его излишним), то старайтесь, чтобы балкон выходил во двор. Либо, если рядом есть парк или сквер, то туда. Если вы планируете использовать лоджию в качестве склада ненужных вещей, то лучше вместо квартиры с лоджией подобрать квартиру с кладовкой, а от лоджии можно отказаться.
Соседи
Что касается соседей в новостройке, то тут выбор происходит по косвенным признакам. Чем больше многокомнатных квартир на этаже, тем больше будет среди соседей людей семейных. И наоборот - чем больше студий и однушек, тем больше несемейных соседей. Покупают новые квартиры, как правило, люди со средним достатком, не пенсионеры. Это либо семьи с детьми, либо взрослые дети, которым помогли с квартирой родители.
Если же вы выбираете квартиру на вторичном рынке, то тут есть возможность воочию познакомиться с соседями ещё до приобретения. Просто звоните в дверь и говорите, что вы планируете жить по-соседству. По внешнему виду и минутному диалогу можно будет составить впечатление о человеке. Нам ведь не нужно знать о нём всю подноготную, достаточно просто первого впечатления.
Сразу могу предупредить, что:
соседи с маленькими детьми будут источником шума
сосед со звонким голосом будет вещать сквозь стены
если в соседской квартире не произведена отделка, то в ближайшее время она начнётся
В остальном ориентируйтесь на свою интуицию - чем лучше вы разбираетесь в людях, тем легче вам будет определить, с какими соседями вам предстоит жить.
Ну здравствуй, соседушка
Стоимость квартиры
Чтобы оценить, насколько адекватна стоимость выбранной квартиры, можно посмотреть на цены других квартир с похожими параметрами: метраж, кол-во комнат, расположение и т. д. Если цена завышена, то есть смысл поторговаться или присмотреться к другим предложениям. Если цена подозрительно низкая, нужно обратить внимание на то, что могло побудить продавца продавать квартиру так дёшево. В случае вторичного жилья, нужно обратить внимание на следующие аспекты:
нет ли долгов по коммунальным платежам
часто ли в доме отключают воду, электричество, отопление, лифты и т. д.
не производилось ли накануне косметического ремонта - это может быть попыткой скрыть существенные недостатки
Если не хотите рисковать, то можно обратиться к профессиональному оценщику - он сможет назвать более адекватную стоимость квартиры, но за его услуги придётся заплатить.
Оценить квартиру не так просто
Уловки продавцов
Обращайте внимание на следующие моменты:
расстояние от пола до потолка может не соответствовать реальности, лучше измерить это расстояние самостоятельно
уточняйте все размеры помещений, а не только общую площадь квартиры
узнайте, не планируется ли возведение напротив ваших окон другого дома
действительно ли планируется обустройство прилежащей территории
Основной принцип - доверяй, но проверяй!
Помните, вокруг лжецы
Безопасность при покупке
Сейчас, конечно, не девяностые, но меры безопасности будут нелишними:
Не совершайте сделки в одиночку.
Производите операции с деньгами в банке.
Не говорите каждому знакомому о предстоящей покупке.
Не выставляйте на показ свою обеспеченность (дорогая одежда, машина, телефон и т. д.)
Не скупитесь на услуги риэлтора. Он может дать дельный совет, какую квартиру покупать. Помните - скупой платит дважды.
Закурить не найдётся?
Юридические аспекты
Для покупки квартиры нужны следующие документы:
Удостоверения личности участников купли-продажи.
Документы на квартиру, устанавливающие право собственности.
Единый жилищный документ (актуально для Москвы).
Справка об отсутствии задолженности со стороны продавца (актуально при покупке вторичного жилья).
Домовая книга продавца (для вторички).
Также иногда бывают нужны:
свидетельство о браке
согласие супруга на продажу жилплощади
если среди собственников есть несовершеннолетние, то нужно разрешение органов опеки
Тщательно изучайте тексты документов. Лучше это делать в присутствии юриста.
Семь раз отмерь, один раз отрежь
Выводы
Чтобы выбрать квартиру правильно, достаточно выяснить всю перечисленную выше информацию и решить, что из этого для вас более важно, а чем можно пренебречь. Когда в голове будет необходимый минимум информации , то единственно верное решение само возникнет перед глазами. Главное - не бояться :-)
На десерт - небольшое видео от Натальи Шелковской о том, как выбрать квартиру:
Если у вас остались вопросы или что-то в статье не до конца понятно, задавайте вопросы в комментариях и я с удовольствием на них отвечу.
Комментариев нет :
Отправить комментарий